Как исправить строительные дефекты в новостройках

Содержание

Строительные дефекты и недоделки в новостройках, приёмка и ремонт квартиры в новостройке.. Статьи компании «АСК Триан»

Как исправить строительные дефекты в новостройках

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками и ставшие уже традицией задержки на 2-3 года сроков сдачи новостроек привели к тому, что потребитель, когда ему квартиру все-таки «отдают», предпочитает «не смотреть коню в зубы», а спешит подписать акт приемки-передачи, получить ключи и приступить к ремонту квартиры в новостройке. Хотя «конь» -то в данном случае явно не дареный — за него заплачено своими кровными.

Какими бывают строительные недоделки и как с ними можно бороться?

Строительные недоделки в новостройках

Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но «косяки» в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример — Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо — никто бы о ней и не знал. А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба.

Можно найти и более древние прецеденты.

Например, исследования показали, что проблемы возникали и при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть — «Камеру царя» — поддерживают гранитные балки.

Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время — все-таки, 4500 лет домику.

Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота — 146,6 м).

К месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя — Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало.

Сегодня строят лучше? Ситуацию лучше всего охарактеризовать фразой, что строят сегодня, по меньшей мере, добротно. Другое дело — всевозможные мелкие недоработки, недоделки.

Чаще всего это некачественно выведенные стены и перегородки (там, где они должны быть), довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов и лоджий, витражные группы и прочие элементы «светопрозрачной системы».

Есть и официальные данные столичного Стройкомплекса. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%), отделочных работ (18%).

Также жители недовольны состоянием фасадов, балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%).

Но все же, за последние 20 лет строить стали несомненно качественнее — застройщики стараются держать определенный уровень даже в эконом-классе.

В панельных домах новых серий квартиры стали более просторными, сейчас нет огромных швов на потолках, лоджии стеклят сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делают внешний вид зданий более эстетичным. Правда, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.

Бывают ли «законные недоделки»?

Как и во многих других вопросах, законы, регламентирующие эту сферу жизни, у нас замечательные.

«Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным актам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно устраняться строителями.

В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке.

Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.

Что же это за нормативы?

Различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Неровности стен должны быть не более 1 мм на 1 м длины.

Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей…

В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.

Приемка квартиры в новостройке

Если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект, мягко скажем, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)».

В соответствии с ней покупатель, может требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков выполненной работы
  • соответствующего уменьшения цены
  • возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы

Также потребитель имеет право отказаться от исполнения Договора, если в указанный срок недостатки не устранены исполнителем. К этому же он может потребовать полного возмещения убытков.

Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ.

Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям».

В случае нарушения — практически то же самое, что и в «Правах потребителя»: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

А как происходит на практике?

Надо ли говорить, что в реальной жизни очень многие покупатели квартир в новостройках не обращают особого внимания на выявленные недостатки?! Покупатель новостроя уже привык к мысли, что он приобретает «голый бетон со стенами» — соответственно, готов вкладывать деньги в ремонт квартиры.

Сегодня приведение квартиры в новостройке в жилой вид стоит от $300 за кв. м. По оценкам строителей, эта сумма могла бы быть на $50-70 меньше, если бы новостройка была без недоделок. Не так уж, кстати, мало — получается что покупатель квартиры площадью 100 кв. м, дарит застройщику $5-7 тысяч.

Какие могут быть советы, если Вам отдают квартиру с дефектами, или каким-либо образом не соответствующую условиям Договора покупки?

Если Вы с чем-то категорически не согласны, то самое эффективное — не подписывать акт приемки-передачи квартиры, пока данные недоделки не устранят. Обычно застройщик оставляет около 10% от общего фонда оплаты строительных работ на исправления недоделок.

Однако на деле застройщики не особенно-то бросаются исправлять недоделки. Новоявленные собственники, как правило, не ждут чудес и оплачивают устранение недоделок сами. Речь конечно не идет о неустановленных стеклопакетах или об отсутствующих канализационных стояках.

Застройщики не торопятся и передавать готовые квартиры в собственность покупателей. Большинство потребителей в итоге оказываются достаточным образом «промаринованными», чтобы радоваться получению документов о собственности на любых условиях.

Помогает застройщикам и тот факт, что после завершения строительства дом передается созданной ими же управляющей компании, которая всячески «спускает на тормозах» жалобы от жильцов, добиваясь только одного — истечения гарантийного срока.

А после пяти лет (для муниципального жилья — два года) все претензии, связанные с качеством дома, предъявлять застройщику бесполезно по закону…

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

ссылкой

Источник: https://Trian.tiu.ru/a14837-stroitelnye-defekty-nedodelki.html

Скрытые дефекты квартир в новостройках

Как исправить строительные дефекты в новостройках
страница → Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости – видеосюжеты и статьи → Скрытые дефекты квартир в новостройках

Треть россиян недовольна качеством строительства нового жилья. Такие данные приводит Фонд «Общественное мнение».

Застройщики, в свою очередь, приводят иную статистику – 80% претензий покупателей квартир являются необоснованными. Такие жалобы иначе, как придирками, назвать нельзя.

Так в чем же дело: в низком качестве строительства или завышенных ожиданиях покупателей? И, если в квартире обнаружилась проблема, на что покупатель имеет право?

При первичном осмотре квартиры до подписания акта приемки-передачи не все недостатки удается выявить. Скрытые дефекты обнаруживаются в процессе эксплуатации, причем в самых неожиданных частях квартиры. Вот неполный список недочетов, на которые чаще всего жалуются новоселы: 1. Трещины и микротрещины на стенах, которые появляются при усадке дома (трещины бывают сквозными); 2.

Негерметично установленные окна и балконные двери (промерзание и влажность стен вокруг оконной конструкции); 3. Неправильно установленные котельные и насосные, от которых исходит вибрация и шум; 4. Отсутствие вентиляции; 5. Неправильно смонтированная электропроводка (выявляется при замыкании); 6.

Отсутствие теплоизоляции в технических помещениях – промерзание стояков, порыв труб;

7. Плохая звукоизоляция – слышно все, что происходит в квартире соседей.

Евгений Лоскутов, генеральный директор ассоциации «Строй-доктор»: «В большинстве случаев причина появления дефектов – это некачественные строительные материалы или нарушение технологии выполнения работ. К сожалению, не все дефекты можно зафиксировать путем обычного визуального осмотра, даже если этот осмотр проводит квалифицированный специалист. Например, мостики холода, которые образуются на местах стыка теплоизоляционных материалов, могут проявить себя только в зимний период, а обнаружить их можно только после проведения тепловизионного обследования. В нашей практике был даже такой вопиющий случай, что целая стена туалета в новостройке, являющаяся наружной, была без теплоизоляционного слоя. В результате этого при отрицательных температурах у жильцов замерзала вода в бачке унитаза». Однако эксперты отмечают, что скрытые дефекты носят преимущественно бытовой характер: дует, течет, щелкает и прочее. Зато никогда не вызывает сомнений надежность конструкции жилого здания.
Кирилл Ляшенко, директор по маркетингу и продажам «РЕНОВА-СтройГруп-Академическое»: «Недоделки бывают практически в любом элементе. Однако всё, что касается безопасности здания, проходит очень строгий контроль, проектные решения делаются с запасом. Ведь все понимают, что безопасность – прежде всего. А бытовые вещи… в любой инженерной системе бывают сбои, бывают сбои в качестве отделки и так далее».

Между тем, все обнаруженные дефекты должны быть устранены. Согласно закону «О защите прав потребителей» (ст. 29), собственник квартиры вправе по своему выбору требовать от строительной компании: 1.

безвозмездного устранения недостатков; 2. соответствующего уменьшения цены; 3.

расторжения договора, возврата денежных средств и уплаты процентов (в случае, если недостаток существенный, или он не был устранен в надлежащий срок).

4. возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Доказывать причину появления недостатка и его существенность дольщику самостоятельно в первые пять лет владения квартирой не нужно. На квартиры в новостройках, которые построены по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве), действует гарантия. Если покупатель обратился с претензией в течение пяти лет после покупки, то застройщик должен за свой счет провести проверку и устранить недостаток.

А вот если дом строит жилищно-строительный кооператив, то пятилетняя гарантия законом не предусмотрена. Считается, что члены кооператива для себя плохо построить не могут.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»: «ЖСК не подпадает под закон о защите прав потребителей. Отношения ЖСК регулируется только Гражданским кодексом и Жилищным кодексом РФ, где ничего не сказано о гарантии. Срок гарантии определяется в договоре, зависит от того, о чем договорились стороны. Что касается долевого участия в строительстве, либо просто договора купли-продажи, то в законе «О защите прав потребителей» предусмотрена гарантия – пять лет, и в самом законе о долевом участии в строительстве предусмотрен данный срок».

Однако покупатель вправе предъявлять претензии застройщику, даже если гарантии нет, или ее срок уже истек. Единственное, покупателю придется доказывать в суде, что дефект возник до передачи квартиры. В случае успеха суд вынесет решение в отношении застройщика о выплате собственнику не только стоимости квартиры, но и разницу, на которую аналогичное жилье выросло в цене.

Алгоритм действий

Покупателю, обнаружившему в купленной квартире дефект, в первую очередь необходимо обратиться с письменной претензией в организацию, с которой подписан договор о приобретении жилья. Претензия пишется на имя руководителя организации. Письмо составляется в свободной форме с обязательным указанием перечня недостатков и требований.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»: «Документ можно сначала отправить по факсу, затем – заказным письмом. Это даст впоследствии возможность требовать через суд штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке».
 

Как правило, в каждой строительной компании есть служба контроля качества, которая занимается рассмотрением претензий покупателей.

Климент Фалалеев, управляющий директор Уральского филиала Группы ЛСР: «Обычно покупатель пишет нам письмо, если есть объективные недостатки, то мы их устраняем. Приходит служба сопровождения, делается осмотр, выставляется акт осмотра. А дальше мы смотрим, насколько претензии объективные. Если они возникли не в ходе эксплуатации, а это – конструктивные недостатки, мы их устраняем в сжатые сроки».

Законом закреплено, насколько сжатыми должны быть сроки.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»: «В Законе «О защите прав потребителей» они прописаны. Если требование – расторжение договора с требованием возврата денежных средств – это 10 календарных дней. Если требование – безвозмездное устранение недостатков, то максимальный срок – 45 календарных дней».

Если в течение установленного срока организация не предпринимает каких-либо действий в добровольном порядке, то тогда следует переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.

По словам застройщиков, до суда споры с дольщиками доходят только в редких и исключительных случаях.

Однако по опыту «Общества по защите прав потребителей», в подавляющем большинстве случаев споры дольщиков, обратившихся в общество за помощью, решаются в суде.

Перед тем как подавать иск рекомендуется заказывать заключение специалиста экспертной организации.

Это позволит удостовериться в том, что дефект произошел по вине строительной компании, и есть смысл инициировать судебное разбирательство. Впрочем, дольщик может и не тратится на проведение экспертизы, если уверен в своей правоте.

В суде по требованию одной из сторон может быть назначена судебная экспертиза, оплата проведения которой ляжет на плечи проигравшего.

Случается, что суд владельцем квартиры выигран, но застройщик не исполняет судебное решение. Тогда наступает следующий этап – контроль выполнения решения суда. Вообще, эта функция возложена на службу судебных приставов. Но работу некоторых из них лучше контролировать лично, а в особых случаях обращаться к руководству службы или инициировать судебное разбирательство.

Претензии или придирки?

Часть поступающих жалоб на качество квартир не имеет ничего общего со строительством. Недовольство чаще всего вызывает отделка или сантехника, которая после эксплуатации перестала функционировать.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»: «Есть люди, которые всегда всем недовольны. Бывают такие обращения – на ламинате кто-то из рабочих черкнул сапогом или нет заглушек на плинтусах. Или неправильно поставлены синий с красным обозначения на кранах с холодной и горячей водой. Такое бывает, и по этим поводам пишут заявления. Их очень много».
 

Впрочем, большая часть существенных дефектов является следствием нарушения строительной технологии, отклонением от проекта на стадии реализации. Не секрет, что на любой стройке хватает неквалифицированных рабочих. И для того чтобы решить эту проблему профессиональное сообщество недавно выступило с инициативой – начать вести рейтинг подрядных организаций.

Андрей Бриль, глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге: «Мы сейчас такую экстремистскую вещь обсуждаем, как создание пула подрядчиков, которых мы считаем хорошими, и пула подрядчиков, которых мы считаем плохими. Мы еще об этом не договорились. Мы хотим, чтобы у нас появилось понимание того, что является стандартами, которые были бы закреплены в нашей классификации. Следующим шагом, мы хотим привязать это к конкретным компаниям с конкретными технологиями, с конкретной организацией труда». Впрочем, у некоторых ключевых игроков строительного рынка Екатеринбурга высказанная инициатива не вызвала особого энтузиазма. Девелоперы уверены, что ать должен рынок.
Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Атомстройкомплекс»: «Я не знаю, насколько нужен рейтинг. На мой взгляд, рейтинг должны выставлять не сами участники рынка – застройщики и подрядчики, а должны выставлять баллы те, кто сегодня реально пользуется жильем, и здесь очень важна обратная связь. Надо понимать, насколько они довольны, к чему есть нарекания. Нарекания, конечно, есть всегда – это же стройка, не завод. Могут возникнуть скрытые дефекты, иногда они легко устраняются, иногда это может быть дефект проекта. В любом случае, они должны быть максимально устранены по мере возможностей».

Правда, большинство уральцев приобретают жилье всего один-два раза в жизни. И может ли такой минимальный опыт помочь им в объективной оценке – вопрос открытый.

***

Скрытые дефекты покупатели квартир обнаруживают не только в объектах нижнего ценового сегмента, но и в квартирах уровня бизнес-класса. Впрочем, в некоторых случаях происхождение дефекта – не конструктивная недоработка, а неправильная эксплуатация. Например, перепланировка. Претензии в этом случае рекомендуется предъявлять не строителям, а себе или соседям.

 Евгения Курмачева

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/5318

Как определить срок устранения недостатков застройщиком

Как исправить строительные дефекты в новостройках

На пути к долгожданному новоселью инвестора может поджидать много неожиданных, но отнюдь не приятных сюрпризов.

И даже на самом последнем этапе, когда, казалось бы, все позади, дом построен, и осталось только получить ключи от своей квартиры, радость от предстоящего новоселья может быть омрачена недоделками и строительными дефектами, обнаруженными во время приемки жилья. Такая ситуация далеко не редкость, и возмущением в адрес нерадивых строителей ее не поправишь.

Но есть законные способы, позволяющие заставить строительную компанию исправить свои огрехи. В законе определен срок устранения недостатков застройщиком, и прописан алгоритм действий в этой ситуации. Как добиться от застройщика своевременно исправить недочеты строительства?

Какие гарантии качества предоставляет закон

Для законодателя приоритетными являются интересы простых граждан, вложивших деньги в строительство своей будущей квартиры. Поэтому он позаботился о том, чтобы инвесторы долевого строительства получали качественное и благоустроенное жилье. Гарантии качества, которые должен предоставить застройщик гражданам, описаны в 7 ст. 214 ФЗ.

Согласно статье, жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. Не допускается передача объекта, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.

За подобные нарушения к застройщику могут быть применены санкции вплоть до расторжения договора.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, снимающий с них ответственность за плохое качество объекта.

Это условие является незаконным и не освобождает строителей от своих обязательств.

Как увидеть дефекты, которые пытаются скрыть строители

Застройщик заинтересован побыстрее передать объект участнику, и в этом интересы сторон совпадают. Однако нередко желание строителей ускорить этот процесс связано с недоделками и дефектами, которые пытаются скрыть от дольщика. Поэтому инвестор должен проявить бдительность и не дать себя обмануть.

Существуют определенные правила приемки жилья, которыми не следует пренебрегать. Если дольщик не компетентен в вопросах строительства, лучше взять с собой специалиста.

Не стоит спешить с подписанием акта, подпись участника означает, что он не имеет никаких претензий к строителям, и его полностью устраивает качество квартиры.

Если в ходе осмотра обнаружатся недостатки, их нужно письменно зафиксировать либо в отдельном смотровом листе, либо в приемо-передаточном акте.

Что делать, если дефекты обнаружились не сразу

Однако не все строительные огрехи можно обнаружить при приемке квартиры. Существует много скрытых дефектов, которые невозможно увидеть при осмотре.

Некоторые недостатки строительства могут проявиться и через несколько лет после вселения.

На этот случай законодатель предусмотрел гарантийный срок на жилье, в течение которого застройщик отвечает за построенный им объект и обязан исправить строительный брак.

По закону гарантия должна составлять не менее пяти лет на строение и не менее трех лет на инженерные системы дома. В этот период граждане могут также предъявить претензии строительной компании, обязав ее устранить выявленные дефекты.

Что может потребовать участник от застройщика при обнаружении недостатков

Законодатель предоставляет инвестору на свое усмотрение выбрать способ исправления дефектов строительства. Участник может потребовать от застройщика:

  • устранить имеющийся брак за свой счет;
  • уменьшить цену за жилье;
  • оплатить ремонтные работы, выполненные самим дольщиком.

Все свои требования инвестор должен оформить в виде претензии и направить ее в строительную фирму.

В какой срок строители должны исправить брак

Если дольщик решил предоставить возможность исправить свои огрехи самим строителям, он должен прописать в претензии конкретный срок исправления недоделок. Но многим гражданам не совсем понятно, в какой срок застройщик должен устранить недостатки.

Дело в том, что в 214 ФЗ четко не прописан период времени, отведенный для исправления дефектов. По закону строительная фирма должна выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный участником проекта.

Что имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку? Несмотря на то, что это понятие относительное, и общих правил определения разумности не существует, в законе неслучайно применен именно этот термин.

В данном случае принцип разумности подразумевает под собой, что отведенного времени должно хватить для устранения дефектов, но в то же время срок не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим.

На выполнение каждой строительной работы необходим определенный промежуток времени. На законодательном уровне невозможно предположить, какой именно недостаток допустят строители.

Если речь идет о небольшом дефекте, то возможно для его устранения достаточно одного-двух дней, в то время как срок исправления существенного строительного брака займет не меньше месяца.

Исходя из этого, дольщик должен решить сам, сколько времени дать застройщику для исправления недочетов. Однако неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Если дольщик не силен в строительной науке, лучше всего пригласить независимых экспертов или знакомых, разбирающихся в строительстве.

Следует также учесть, что если срок для устранения дефектов в претензии не указан, вступает в действие закон о защите потребителей. Статья 20 названного закона устанавливает конечный срок для исправления недочетов по любой услуге, который не может превышать 45 дней.

Что делать, если в отведенное время недостатки не исправлены

Если застройщик не выполнил необходимые ремонтные работы на объекте, то на следующий день после наступления срока, отведенного для устранения дефектов, наступает ответственность, предусмотренная законом о защите потребителей.

За каждый просроченный день строительная компания должна будет выплачивать пеню в размере 1% от полной суммы договора. Если выявленные недостатки оказались настолько существенными, что жилье признано непригодным для проживания, помимо неустойки застройщик обязан также компенсировать 1% от стоимости ремонтных работ.

Инвестор может обратиться в суд с требованием к застройщику об устранении дефектов, взыскании положенной неустойки и компенсации своих расходов. У дольщика также есть возможность отказаться от дальнейшего выполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке.

Какие действия предпринять в этом случае – решать дольщику, но в любом случае рекомендуется сначала проконсультироваться с опытным юристом.

Обращаясь в Общество защиты прав дольщиков, вы можете полностью положиться на профессионализм наших сотрудников, которые найдут оптимальное решение вашей проблемы. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-opredelit-srok-ustraneniya-nedostatkov-zastrojshhikom

Гарантийный случай. Как заставить застройщика убрать все недостатки в новостройке

Как исправить строительные дефекты в новостройках

При приеме квартиры в новостройке покупатели в первую очередь осматривают саму квартиру: все ли в порядке с окнами, хорошо ли уложен ламинат, работают ли розетки и канализация.

Однако практически никто не проверяет места общего пользования – лифтовые холлы, лестничные марши, общие балконы; более того, покупатели не могут осмотреть подвалы, чердаки, электрощитовые, потому что допуск к ним, как правило, имеют только строители и представители управляющей компании.

— В седьмой статье 214 ФЗ прописано, что жилье должно быть построено в четком соответствии с договором, проектной документацией и существующими строительными и техническими стандартами. В соответствии с ними застройщик не может сдавать объект, характеристики которого хуже или не соответствуют документам.

Однако в новостройках могут присутствовать строительные недостатки и дефекты, которые нельзя увидеть при осмотре.

На этот случай в законе предусмотрен гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за построенный им дом и обязан исправить строительный брак.

Например, на конструктивные элементы здания гарантия должна составлять не менее пяти лет, на инженерные системы — не менее трех. В этот период можно предъявить претензии застройщику и заставить его устранить недостатки.

Что должна делать УК

Если какие-то дефекты в квартирах могут обнаружить сами хозяева, то брак в местах общего пользования и ограниченного допуска должна выявлять организация, обслуживающая дом. Поэтому очень важно, чтобы управляющая компания добросовестно и своевременно работала с этим.

Зачастую домом управляет УК, формально не аффилированная с застройщиком, но на деле — ему подконтрольная.

С одной стороны, она может быстро решать какие-то проблемы в доме и конфликтные ситуации, проводить мелкий ремонт, но с другой — не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ: вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем. И такая УК, по сути, контролирует действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании.

Сергей Логинов для 66.RU

Если же домом управляет независимая УК, то она старается выявлять недостатки и заставлять застройщика устранять их, пока действует гарантийный срок, иначе по его истечении ей придется все решать за свой счет, следовательно — и за счет жильцов.

Не секрет, что некоторые застройщики могут специально затягивать сроки устранения каких-то дефектов, чтобы в будущем переложить ответственность за избавление от брака на плечи управляющих компаний. Чтобы этого не произошло, УК вынуждены обращаться в суд.

В Екатеринбурге такой прецедент создала «Уральская жилищная компания», в управление которой перешли несколько домов на Широкой Речке после того, как предыдущая УК обанкротилась. Как рассказали 66.

RU в УЖК, дома были введены в эксплуатацию в 2014 году, а компания выиграла конкурс на обслуживание одного дома (впоследствии после ания собственников под их управление перешли другие дома) в 2016-м, когда сроки истечения гарантии уже были близки к концу.

При этом бывшие управленцы халатно относились к необходимости устранения недостатков и глобальных вопросов перед застройщиком домов не ставили, отметили в УЖК.

Владимир Мухарлямов, главный инженер «Уральской жилищной компании»:

— Наши специалисты после обследования обнаружили некоторые строительные недостатки, которые предъявили застройщику. Компания недостатки устраняла, но не все, на которые мы указывали, и не так быстро, как бы этого хотелось.

Поэтому мы обратились в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к застройщику микрорайона об утеплении подвалов, ремонте фасадов, восстановлению отмостки и других видов работ. Сейчас в производстве находятся судебные иски по 14 многоквартирным домам.

Уже вынесено решение об удовлетворении заявленных требований по шести искам.

По словам Владимира Мухарлямова, по другим делам проводятся строительно-технические экспертизы. Они установят, возникли ли обнаруженные недостатки в результате некачественного выполнения работ при строительстве или в ходе эксплуатации объекта, в том числе в результате естественного износа.

Как УК должна заставить застройщика исправлять недостатки

Чтобы заставить застройщика устранять все недоделки в местах общего пользования, УК должна составить письменную претензию к нему (с актом обследования выявленных недостатков).

Отметим, что для того, чтобы УК могла обратиться в суд от имени жильцов, ее нужно наделить этими полномочиями. Для этого нужно провести собрание собственников и включить в повестку вопрос «О наделении УК полномочиями по обращению в суд с иском к застройщику об устранении строительных недостатков».

Интересно, что в 214 ФЗ прописано, что застройщик должен выполнить ремонтные работы «в разумный срок», указанный в претензии: то есть он просто не должен быть слишком коротким или неоправданно долгим, ведь на деле невозможно определить, сколько времени может понадобиться для устранения конкретного недостатка. Поэтому срок переделки мест общего пользования устанавливает УК. Если он не указан, то в действие вступает закон о защите потребителей, по которому конечный срок для исправления недочетов не может превышать 45 дней.

Ольга Яволова для 66.RU

Источник: https://66.ru/realty/news/208556/

Как заставить застройщика устранить недоделки в новостройке – Претензия застройщику по недоделкам, сроки

Как исправить строительные дефекты в новостройках

Раздается звонок или вам приходит письмо от застройщика с приглашением осмотреть построенную квартиру. Осталось подписать акт приема-передачи, и долгожданная квартира фактически станет вашей. Не спешите открывать шампанское и звать гостей на новоселье. Настал ответственный момент приемки квартиры. Запаситесь терпением и вооружитесь знаниями.

Даже застройщики с хорошей репутацией допускают недоделки в новостройках. Куда жаловаться и чего требовать в таких случаях? SPbHomes.ru разобрался во всех нюансах.

Как распознать дефекты квартиры?

Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.

К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:

  • Разбитое окно;
  • Неисправность электропроводки;
  • Неработающая канализация;
  • Отсутствие тяги в вентиляции.

Несущественные – это бесчисленное множество остальных дефектов. Среди популярных встречаются:

  • Неровности стен, потолка и любых других поверхностей;
  • Мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
  • Сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
  • Грязные, рваные обои.

Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике. Вы должны отличать одни от других, чтобы предъявить требования к застройщику.

Не хотите тратить время и разбираться в законах? Пригласите эксперта, который вместе с вами придет на приемку. Услуга обойдется вам в районе 2000 рублей. С помощью специальных инструментов эксперт выявит недостатки и грамотно опишет их.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?

Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:

  1. Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
  2. Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.

Акт осмотра – это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.

Акт осмотра должен содержать:

  • Номер квартиры и адрес;
  • Номер и дату договора долевого участия;
  • Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
  • ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
  • Дату составления;
  • Требование к застройщику со сроками.

Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.

У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.

Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.

В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:

  • устранить недостатки безвозмездно;
  • уменьшить цену договора;
  • возместить вам расходы на самостоятельное устранение.

Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.

Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика расторгнуть договор и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик не устраняет недоделки?

Вы составили акт осмотра и ждете устранения недостатков застройщиком. Срок устранения лучше прописать в акте осмотра. Для остальных случаев закон предусматривает «разумный срок».

Как правило, застройщику хватит пары месяцев, чтобы исправить небольшие дефекты.

Когда следует идти в суд?

  • Вы не согласовали срок, а застройщик явно затягивает исправление недостатков;
  • Застройщик ничего не исправил в согласованный срок;
  • Застройщик исправил только некоторые недостатки.

Если застройщик не устраняет недоделки, то проведите независимую экспертизу и исправьте недостатки за свой счет. Сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ. Это способ подойдет для тех, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.

После сделанного ремонта обращайтесь в суд с требованием:

  1. Взыскать с застройщика убытки за самостоятельное устранение недостатков;
  2. Взыскать неустойку за просрочку исправления недостатков.
  3. Взыскать компенсацию морального вреда.

Неустойка (пени) за просрочку рассчитывается за каждый день, начиная с дня, следующего за тем, когда застройщик обязан был устранить недоделки. Требование закреплено в законе «О защите прав потребителя».

Взыскание морального вреда требует доказательств серьезной степени страданий. Например, больничного листа, если нарушение сроков вызвало ухудшение здоровья. К сожалению, суды часто в несколько раз уменьшают сумму компенсации морального вреда, поскольку ее присуждение основано на внутреннем убеждении судьи.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/nedodelki-zastrojshhika-v-kvartirah/

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Как исправить строительные дефекты в новостройках

Получить ключи от долгожданной квартиры – радостное событие. Но омрачить его могут недоделки, которые допустил застройщик. Как воздействовать на компанию и компенсировать расходы по ремонту?

Время чтения: 9 минут

Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле.

Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены.

Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее

На что нужно обращать внимание?

Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон “О защите прав потребителей”, пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.

Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки, так как здесь все “на виду”.

Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления.

Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства.

Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными.

При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а “так надо”.

Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты “вылезут” позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

Недоделки “с отсрочкой” – устранение брака постфактум

Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона.

Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмездно.

В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

Это касается не только квартир, но и общего имущества – фасадов, кровли, лестниц, входных групп.

С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет.

Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

Фиксируем дефекты

Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

Способы устранения недостатков. Что такое “разумные сроки”?

Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

  • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
  • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
  • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

“Разумные сроки”, о которых говорится в ДДУ, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально. Обычно строителям хватает на это от двух недель до месяца в зависимости от характера брака.

Но даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства существуют временные рамки, установленные законом, – 45 дней. Если за это время дефекты не устранены, можно начинать беспокоить строителей и угрожать им обращением в суд.

За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая, согласно закону ФЗ-214, составляет 1% от стоимости квартиры. Правда, суды зачастую считают такой размер чрезмерным и занижают его.

Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

Как воздействовать на застройщика?

Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами.

Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе.

Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

В законе №214-ФЗ есть положение, которое не позволяет компаниям до бесконечности затягивать с устранением брака. Застройщик обязан передать жилье дольщику не позднее даты, обозначенной в ДДУ.

Обычно на передачу ключей покупателям компания отводит полгода с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если дольщик отказывается принимать квартиру с недоделками, а застройщик затягивает решение вопроса, то ситуация может выйти за пределы оговоренных сроков.

В этом случае покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании. Надо составить и отослать застройщику письменную претензию, и если в течение месяца строители не отреагируют на нее, готовьтесь к судебному иску.

Прежде чем начинать тяжбу, следует рассчитать размер неустойки, которая будет взыскана с ответчика. Эта мера достаточно эффективно дисциплинирует безответственных строителей.

Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, – вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1869-kakie-suschestvujut-riski-investirovanija-v-novostrojku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.