Квартира без неприятностей

Содержание

Сдача квартиры без договора аренды: права квартиросъемщика и риски арендодателя

Квартира без неприятностей

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан.

На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода.

А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности.

Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством.

Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

  • Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;
  • При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;
  • Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;
  • Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

  • Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;
  • Все, что касается текущего ремонта в квартире;
  • Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;
  • Срок аренды жилья;
  • Оплата причиненного ущерба третьим лицам;
  • Возможность подселения;
  • При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться.

Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения.

В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание.

Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть.

Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег.

Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду.

Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:+7(499)703-32-46 (Москва)+7(812)309-26-52(Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно!

Источник: http://bs-life.ru/makroekonomika/sdacha-bez-dogovora-arendy.html

Как обезопасить пустующую квартиру

Квартира без неприятностей

Каждому хочется верить, что его дом – неприступная крепость, где никогда не случится неприятностей и катаклизмов. Всякий раз, отправляясь в путешествие, человек поворачивает ключ в замке в надежде, что по возвращении найдёт всё на своих местах.

Не будьте так самоуверенно беспечны – с вашим уходом время за дверями квартиры не останавливается! Даже невинный отъезд на выходные связан с определённым риском: никто не может гарантировать, что в отсутствие владельца в доме не прорвёт трубу. А если хозяин покидает своё жильё на длительный срок, возникают новые непредвиденные опасности.

Не забывайте, ваш семейный очаг – это ещё и ценный объект недвижимости, который при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать заманчивой добычей для мошенников.

Это не значит, что банды злоумышленников круглосуточно дежурят под вашим балконом, но практика показывает: преступники прекрасно умеют вычислять пустующую недвижимость среди тысяч квартир в многоэтажках. Зачем вам лишние волнения? Лучше заранее позаботиться о том, как обезопасить квартиру на случай длительного отъезда.

У мошенников, которые проворачивают аферы с пустующим жильём, есть свои методы сбора информации и определения потенциальных объектов для наживы.

Вычислить распорядок жизни хозяев недвижимости не так сложно: аферисты обманом выуживают сведения у представителей ЖЭКа, работников социальных служб, участковых врачей, соседей и знакомых.

Далее убедиться в том, что квартира пустует, остаётся делом техники: на это указывают отсутствие света в окнах по вечерам, состояние электросчётчиков и почтовые ящики, полные корреспонденции.

  • Хозяин квартиры в командировке

В первую очередь преступников интересуют квартиры, владельцы которых перебрались на ПМЖ в другую страну, работают вахтовым методом за сотни километров от дома или часто пропадают в длительных командировках. Бывает, такое жильё пустует месяцами и даже годами.

Далеко не все собственники, которые уезжают далеко и надолго, готовы сдавать недвижимость жильцам. У некоторых людей есть предубеждение против чужих людей в доме.

А в определённых случаях, к примеру, на срок менее полугода, аренда просто нецелесообразна – слишком много хлопот.

В группе риска часто оказываются дачники и люди, которые на лето перебираются в загородные дома. Формально они не бросают свои квартиры и регулярно приезжают оплачивать квитанции и поливать цветы, но на деле большую часть времени недвижимость находится без присмотра.

  • Хозяева не торопятся въехать в новостройку

Самыми удобными объектами для аферы считаются квартиры в многоэтажках с большими подъездами и множеством соседей на лестничной клетке: в таких домах жители редко знакомы друг с другом и не станут бить тревогу из-за незнакомого лица.

По той же причине мошенники активно интересуются новостройками: сразу после сдачи дома многие подъезды ещё какое-то время остаются незаселёнными и можно свободно проникнуть в квартиру, не привлекая к себе никакого внимания.

Особенно рискуют люди, которые купили квартиры для вложения средств, но не сдают недвижимость арендаторам и редко проверяют своё жильё. Кроме того, в только что сданных квартирах проще подделать правоустанавливающие документы.

Распространённые типы мошенничества с пустующим жильём

Владельцам недвижимости стоит знать: продать или сдать в аренду чужую квартиру гораздо проще, чем кажется. В большинстве случаев аферисты оперируют поддельными документами: правоустанавливающими бумагами на недвижимость и доверенностями.

Секрет успеха таких преступных схем – быстрота. Ловкие мошенники успевают провернуть все операции с подделкой бумаг, показом квартиры и сделкой с недвижимостью в течение месяца.

Хозяева не успевают опомниться, а право собственности на родную квартиру уже нужно восстанавливать через суд.

Афера со сдачей чужой квартиры в аренду – не самый прибыльный вид преступного бизнеса, зато очень лёгкий. Мошенник проникает в выбранную квартиру, меняет замки и подделывает правоустанавливающие документы.

Особой кропотливости для этого не требуется: «липовое» свидетельство о праве собственности часто просто печатают на цветном принтере и ламинируют или выдают за ксерокс настоящих документов. Многие квартиросъёмщики беспечно подходят к вопросу аренды – не поверяя у бойких «владельцев» квартиры оригиналы бумаг.

Пока обман не раскроется, подставной «наймодатель» успевает получить задаток и квартплату за несколько месяцев. Кроме того, летом, пока хозяева на даче, пустую квартиру легко сдавать посуточно.

  • Мошенничество с продажей вторичного жилья

Незаконная продажа квартиры в целом проходит по той же схеме, что и аренда. Иногда в этой операции участвуют подставные «риэлторы», которые как бы случайно находят подходящий вариант для доверчивых клиентов и берут на себя «проверку» документов.

Бумаги в случае продажи «рисуют» более тщательно, чаще всего мошенники пытаются провернуть сделку по поддельной доверенности от лица настоящих владельцев жилья.

Подобная схема может сработать даже с опытным и добросовестным агентом по недвижимости, если на руках у преступников оказались оригиналы документов на квартиру. Косвенный признак такой аферы – сильно заниженная цена недвижимости, ведь аферистам нужно провернуть операцию как можно быстрее.

В итоге настоящим владельцам квартиры придётся пройти через судебное разбирательство, возвращая себе права на жильё, а пострадавшими окажутся обе стороны: и собственник, и новый «покупатель».

  • Мошенничество с квартирой в новостройке

Самый распространённый вид аферы с продажей чужого жилья – присвоение квартиры на первичном рынке.

Для этого преступники используют поддельное решение суда, по которому можно зарегистрировать право собственности в новостройке, сдать его в Росреестр и получить необходимые для перепродажи документы.

Дело в том, что судебный акт можно изготовить буквально «на коленке» – распечатать на домашнем принтере. В отличие от правоустанавливающих документов на жильё, у этой бумаги нет никаких водяных знаков или других особенностей.

Покупателям квартиры стоит внимательнее относиться к подводным камням сделок с недвижимостью.

В частности, легитимность судебного акта по новостройке можно уточнить непосредственно в суде или проверить сведения в интернете на странице Государственной автоматизированной системы РФ «Правосудие», введя все данные в поисковую форму. Если судебное решение действительно, оно будет в базе. В подобных тонкостях должны разбираться опытные риэлторы.

Меры предосторожности предусмотрительного владельца

Как показывает практика – половина успеха мошенников зависит от беспечности самих владельцев жилья. Многие люди не предпринимают даже простейших мер предосторожности: уезжают на несколько недель или месяцев, не закрыв форточку, не меняют замки при потере ключей. Причём некоторые делают это вполне осознанно по принципу: «воров не боюсь, у меня брать нечего».

Вот несколько простых мер, которые позволят владельцам жилья спать спокойно за много километров от дома:

  • Поставить квартиру на сигнализацию

Современные системы сигнализации включают охранные датчики на все случаи жизни. Они защитят ваш дом от проникновения злоумышленников, предупредят о возгорании или протечке.

В случае внештатной ситуации команда быстрого реагирования способна приехать на место практически мгновенно – в среднем за 5-7 минут в Москве.

Если вы не считаете нужным ставить квартиру на охрану в обычной жизни, воспользуйтесь этим сервисом в период длительного отсутствия, когда некому приглядеть за вашим жильём.

  • Хранить правоустанавливающие документы в надёжном месте

Изрядная доля сделок с продажей жилья проходит как по маслу потому, что собственники оставляют в квартире все документы на недвижимость.

Когда на руках у мошенника оказывается оригинал права собственности на квартиру, ему остаётся лишь подделать доверенность и публиковать объявление о продаже.

Поэтому риэлторы и юристы советуют хранить важные бумаги в банковской ячейке или у своего адвоката.

Любопытная соседка способна охранять вашу квартиру не хуже сторожевого пса. Длительный отъезд – как раз тот случай, когда домашняя «полиция нравов» будет вам только на руку. Предупредите соседей о том, как долго вас не будет и кто может приходить в квартиру в этот период (допустим, вы передали ключи кому-то из родственников). Обязательно оставьте мобильный телефон для экстренной связи.

Возьмите за правило – не оставлять недвижимость «на авось» на время длительного отъезда. Всегда есть вероятность, что мошенники положат глаз именно на вашу квартиру. И если это случится, лучше рассчитывать на работу охранных систем, а не на помощь домового.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2030812-2014-04-30-kak-obezopasit-pustuyuschuyu-kvartiru/

Мошенничество с квартирой куда обращаться

Квартира без неприятностей

Агентство недвижимости, куда обратился молодой человек, в течение трех дней провело юридическую проверку и выяснило, что на квартиру наложен запрет, а на одного из бывших собственников заведено уголовное дело в прокуратуре г. Москвы.

Дело обстояло так: бывшая владелица этой квартиры — пожилая женщина — не стала приватизировать свою однокомнатную квартиру.

Таким образом, квартира находилась в муниципальной собственности и после смерти владелицы отошла государству.

Обман при аренде квартиры

Лоханулся сильно, даже сам в шоке. Нужно было срочно снять квартиру, времени мало, попался более или менее хороший вариант.

С риэлтором посмотрели.

Договор заключать сказал надо ехать к хозяину. Времени мало (я еще вечером улетал в другой город), поехали.

При заключении договора аренды, была доверенность на человека, дающая право ему сдавать данную квартиру (квартира оформлена была на его сына, но опять же свидетельства не видел).

Сделка купли-продажи

Способы обмана постоянно совершенствуются, что придумают изобретательные мошенники в следующий раз, никто не знает.

Самый главный совет при сделках с недвижимостью — обращайтесь в крупные агентства недвижимости, имеющие хорошую репутацию и квалифицированных специалистов.

Но, к сожалению, полностью обезопасить себя от обмана не сможет никто, даже профессионалы допускают ошибки или в погоне за прибылью не замечают рисков.

Новосибирск Ответы юристов (4) При защите гражданских прав можно обращаться в правоохранительные органы: полицию (милицию), следственный комитет и прокуратуру, в особых случаях, таких как измена Родине или при фактах коррупции в высших эшелонах власти и органах правопорядка — в ФСБ.

Тревожный звонок

Несмотря на поздний звонок и шокирующую весть, родители не поддались на уловку — помог жизненный опыт. «Мама сначала очень испугалась, но потом вспомнила, что когда в юности я попадал в милицию, то никогда не звонил и не просил о помощи, а решал проблемы сам», — объясняет Артём.

Его родители по указанному телефону не перезванивали, поэтому «спасительной» суммы не знают.

Но, по словам других пострадавших от подобных преступлений, злоумышленники обычно просят около тысячи долларов.

Квартира без неприятностей

Мошенники в соответствии с условиями договора требуют от незадачливого продавца возвращения задатка в двойном размере или снижения стоимости недвижимости.

Стоит ли говорить, что срок в договоре навязывают сами мошенники?

Схема 2.

Задаток одного покупателя «перебивается» большей суммой задатка второго покупателя (оба, само собой, подставные лица). Через некоторое время второй покупатель отказывается от сделки и требует от продавца возврата задатка в двойном размере, угрожает судом, поскольку продавец нарушил свои обязательства по отношению к первому покупателю.

Мошенничество при продаже квартиры

Таким обстоятельством дел умело пользуются мошенники, переводя сделку купли-продажи жилья в объект преступления.

Согласно статистическим данным только на территории Москвы проводится более 130 000 сделок по купле/продаже жилых помещений, из них 5% являются деятельностью аферистов. Сложно себе представить, сколько обманутых граждан ежегодно можно встретить по всей России.

Ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ. Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели – присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами.

Прощай, квартира! У чёрных риелторов десятки схем обмана петербуржцев

Причём об этом факте женщина узнала совершенно случайно.

— Квартира принадлежит моему отцу, но я была в ней прописана, как и бывший муж. Мы прожили вместе 20 лет, но разошлись из-за его пристрастия к выпивке. Во время его очередного «загула» я уехала к родственникам — именно тогда его и «обработали».

В апреле 2013 года я узнала, что в октябре 2012-го квартира была продана по генеральной доверенности.

Меня обманули мошенники на Авито

все скрины переписки есть.

на вашем сайте их мало, объявление о продаже этого товара удалено.

товар отправлен с описью, но в описи нет характеристик товара, которые он обязан был указать, не прислал обговоренных фото товара на почте перед отправкой.

Источник: http://arbitrkrsk.ru/moshennichestvo-s-kvartiroj-kuda-obraszatsja-44031/

Где найти хороших квартирантов или как избежать неприятностей при сдаче квартиры в аренду

Квартира без неприятностей
Если есть свободная квартира, которую можно сдавать в аренду, что нужно знать собственнику? В таком случае периодически появляются вполне логичные мысли: как найти жильцов? А вдруг будет нужно выселить квартирантов из квартиры, если они не платят за аренду?

А вдруг понадобится консультация юриста? Для того чтобы избежать неприятностей нужно учесть несколько важных рекомендаций. Вот что можно посоветовать собственнику по этому поводу.

Как сдать квартиру и найти хороших квартирантов

Итак. Фаза первая. Любой человек понимает, что квартира должна быть, как минимум прибрана. Пусть будет немного мебели или ее вообще нет, чистое жилище лучше, чем грязное с лужей на полу.

Это отпугнет потенциальных квартирантов (кто тут жил до меня? тут что-то протекает? тут какие-то микробы-болезни?). Поэтому придется побороть свою лень и привести все же свое жилище в относительный порядок.

Есть время и деньги на ремонт? Почему бы и нет, тем более, что это может отразиться и на стоимости аренды. Но имей в виду — всему есть свои разумные пределы. Сделав элитный ремонт, в старенькой «сталинке» на отшибе города, не всегда можно сдать ее за космические деньги. Тут играют уже другие факторы — местоположение и прочее.

Определись с ценой

Узнайте, сколько примерно стоят квартиры в вашем доме, районе, такого же плана. Если хочется сдать быстро, то вполне можно установить среднюю цену. Поверьте, желающих снять жилище всегда хватает.

А вот поставить высокую, желаемую цену чревато тем, что квартира будет ждать нового жильца довольно долго. В результате за это время вся полученная за счет превышения средней цены прибыль попросту сгорит.

Хорошие квартиранты, кто они?

Тут начинается самое интересное. Если наклеить объявление на подъезде, то это привлечет ненужный интерес соседей. Да и нужны ли люди «с улицы», в прямом смысле слова?

Самое простое и логичное — поискать квартирантов среди знакомых друзей, то есть среди тех проверенных людей, чьим рекомендациям можно верить. А вот сдавать квартиру близким людям и друзьям — не самая лучшая идея.

Денежный вопрос всегда будет стоять между близкими. Или им будет казаться, что родственник «грабитель» их, требуя полной стоимости. А собственнику что явно получаешь меньше, чем это того стоит.

Нужны ли такие неловкости? Да и претензии тяжело будет предъявлять. Плюсы, конечно, тоже есть, но и о минусах забывать не стоит.

Поиск арендаторов

Самый простой вариант сдать квартиру — объявление в газете. Получаешь множество звонков с вопросами, предложениями показать жилище. Но на эти встречи арендодатель фактически пойдет неподготовленным. Люди готовы снять жилье, но что о них известно? Насколько будет соблюден договор найма квартиры?

Другой хороший вариант найти квартирантов — объявление на городском форуме или в социальных сетях. Можно увидеть, что за человек откликнется на предложение, нетрудно будет понять его круг общения, интересы.

Если поступило предложение от девушки, которая в параллельной теме ищет напарницу для совместного проживания или парня 30-лет ищущего работу на стройке, то надо ли это?

Среди множества предложений так можно выбрать тех людей, кто просто внешне нравиться, кто имеет стабильный доход. Имея на руках телефон человека, его емейл, страничку в социальной сети, через поисковик, нетрудно получить какую-то крупицу информации.

Каким требованиям должен соответствовать хороший квартиросъемщик

Парни, девушки, молодые семьи, животные, дети… Что лучше? Часто люди хотят видеть в своей квартире семью, желательно без детей и животных. Но стоит ожидать, что такая семья захочет отдыхать. Даже так — ОТДЫХАТЬ! С музыкой, танцами и спиртным. Готовьтесь к жалобам соседей.

А вот ребенок явно не позволит часто собираться веселым компаниям. С этой стороны лучше выбирать семейную пару с детьми, рыбки, впрочем, допускаются. А вот насчет кошки/собаки стоит крепко подумать. Вполне может оказаться, что стойкий запах поселится в квартире надолго.

Стоит ли обращаться в Агентство недвижимости

Что лучше, связаться с агентствами или проявить немного инициативы? С одной стороны собственник избегает многих проблем, но с другой стороны квартирант окажется лотерейным билетом. Агентство не несет ответственности за отношения после заселения, получив свой доход.

Лучше, наверное, взять судьбу в свои руки. К тому же бывает так, что квартира «пропишется» в базе агентств, потом риелторы будут досаждать с предложениями – сдать квартиру в аренду. А оно надо?

Несколько полезных советов

При показе квартиры лучше быть честным. Пусть люди знают, чего им ждать, какие все же нюансы есть. Ведь не хочется, чтобы квартиранты сбежали через неделю?

Протекает кран и некогда его чинить? Нужно договориться, чтобы мелкий ремонт сделали квартиранты и да, в это надо будет вложиться – купить кран.

Кстати, о ремонтах, необходимо заложить в бюджет некоторую сумму, которая будет ежегодно идти на ремонт арендованного жилища. Лучше оно становиться не будет, а проживающие в чужой квартире люди часто относятся халатно к «не своему».

Почему бы не договориться с квартирантами о периодическом ремонте: замена окон, дверей, поклейка обоев, даже в счет проживания. Бывают, что и сами жильцы готовы выполнить какие-то работы. Это вообще отлично! Все довольны, люди ведь тоже получают в свое распоряжение улучшенное жилище.

Как видно сдать квартиру непросто. Не надо думать, что в руки потекут так легко деньги. Даже на начальном этапе придется приложить время, силы, да и средства. Да и в процессе придется контролировать своих арендаторов. Так что это тоже своеобразная работа.

Удачи с квартирантами!

Источник: https://rusolymp.ru/poleznoe/gde-najti-horoshih-kvartirantov-ili-kak-izbezhat-nepriyatnostej-pri-sdache-kvartiry-v-arendu

Нехорошая квартира: как избежать неприятностей при покупке жилья — журнал «Брянская ТЕМА»

Квартира без неприятностей

Многие из нас хотя бы раз в жизни становились игроками на рынке недвижимости: одни продавали, другие покупали, третьи приватизировали, меняли, наследовали… А так как операции с жильём — одни из самых дорогостоящих, велика вероятность попасться на удочку мошенников. «Избежать неприятных казусов поможет простая внимательность и знание законов», — уверен риелтор с 20-летним стажем Вадим Страшинский. Собственными заметками на риелторских «манжетах» он поделился с «Брянской ТЕМОЙ».

— Начнём, пожалуй, с самого зловещего понятия из сферы недвижимости — «чёрные» риелторы. В Интернете можно обнаружить множество уголовных схем, адресованных покупателям квартир. Одна из самых распространённых условно называется «Невнимательный клиент». Суть в том, что клиент подписывает договор, не изучив его.

«Чёрный» риелтор начинает «работать», подыскивая жильё, но всё время предлагает «не те» варианты. Когда же клиент хочет расторгнуть договор, оказывается, что за это он должен заплатить издержку — 0,5% от стоимости жилья. В других случаях продают квартиры с жильцом, пытаются под любыми предлогом «вытягивать» дополнительные средства и т. д.

А какие сценарии обмана когда-либо  были разыграны в Брянске?

—  «Чёрные» риелторы к нашей профессии не имеют ни малейшего отношения. Это преступники, а их «работа» — уголовное деяние, которое преследуется по закону. На моей памяти не встречалось ни одного случая, чтобы покупатель квартиры остался одновременно и без денег, и без жилья. «Чёрные» риелторы, к счастью, в наших краях встречаются редко.

Бывают другие случаи. В конце марта в Интернете был размещён ролик, в котором некая госпожа, представившись риелтором, рассказывала о собственных методах работы с клиентами-военнослужащими — обладателями жилищных сертификатов и претендентами на военную ипотеку. Сумма такого сертификата зависит от состава семьи и региона проживания.

Предположим, семье военнослужащего из 3 человек положен сертификат на 2 миллиона 800 тысяч рублей. Купить квартиру возможно только в пределах этой суммы. Если же подходящее жильё окажется на 300 тысяч дешевле, «сдачу» государство не вернёт. Многие «сертификатчики» желают использовать всю сумму целиком, до последней копейки.

Именно эту наживку использовала героиня разоблачающего видео. Она обещала покупателям квартир получить разницу наличными у продавца.

И, как сама признавалась в ролике, в итоге оставляла её себе, аргументируя решение словами: «А что вы хотели? Вы обманываете государство!» Ну, просто Робин Гуд среди каменных джунглей! Теперь этой персоной занимаются правоохранительные органы. И, подчеркну, такие случаи в нашем регионе — редкость.

Предметы интерьерного спора

— А какие подводные камни, не связанные с мошенничеством, могут обнаружиться при покупке жилья? Например, на вторичном рынке недвижимости.

— Зачастую покупатели квартир терпят неудобства и теряют деньги из-за собственной невнимательности, незнания законов и… желания сэкономить на услугах риелтора.

Представим ситуацию: продавец предлагает купить квартиру вместе со встроенной мебелью и некоторыми предметами интерьера. Покупатель верит на слово, заключает сделку купли-продажи и предоставляет продавцу оговоренный месяц для переезда в другую квартиру. Проходит время.

Новый владелец приезжает в теперь уже его собственную квартиру и обнаруживает… пустые стены. Или, например, отсутствующий гардероб в прихожей, который прежний хозяин обещал передать вместе с квартирой. Кто прав? По закону вы приобретаете объект недвижимости.

Мебель в это понятие не входит.

— И как поступить в такой ситуации?

— Выход — заключить дополнительное соглашение, в котором будут чётко прописаны все предметы интерьера, мебель, если их стоимость учтена в цене жилья. И ещё один совет: все интерьеры стоит сфотографировать.

В моей практике был случай, когда при приёмке квартиры в одной из комнат новый владелец обнаружил три маленькие секции на месте одного большого радиатора. Пришлось звонить продавцу, который простодушно ответил: «Эту батарею я устанавливал лично, когда въезжал в квартиру. Я забрал своё!» Логично. Но об этом обязательно нужно предупредить покупателей до момента заключения сделки.

«Безалкогольная» недвижимость

— Какие ещё секреты есть в запасе у риелтора?

— Допустим, вы осмотрели квартиру, довольны её состоянием, договор купли-продажи подписан.

Но, вернувшись в своё гнёздышко через некоторое время, вы обнаруживаете, что углы стен — отбиты, ламинат растрескался, словно на него уронили шкаф, стены поцарапаны… Что могло случиться? Ничего необычного — это хозяин нанял бригаду грузчиков, чтобы вынести мебель. А те, с большой вероятностью, оставили эти следы.

Чтобы избежать подобных недоразумений риелторы прибегают к практике страховых депозитов, которые сохраняются до момента освобождения квартиры. Из этой суммы покупателю будет компенсирован ущерб.

— Среди юридических факторов риска — приобретение квартиры с жильцами. Например, неожиданно объявившимися наследниками. Что посоветуете в этой ситуации?

— Обратиться к юристам, если возникнет такая необходимость. Однако существует несколько настораживающих «маячков», которые сигнализируют о недоброй репутации квартиры. Например, значительно заниженная стоимость. В случае если один из наследников знает о существовании других претендентов на собственность, но не хочет с ними делиться, он постарается как можно быстрее избавиться от жилья.

Меня, как практика, настораживают квартиры, в которых право собственности установлено по решению суда. И если это произошло относительно недавно (например, пару месяцев назад), возможно, споры в отношении недвижимости ещё не окончены.

Как правило, закон принимает сторону добросовестного приобретателя, но нервы вам обязательно подпортят. Например, регулярными письмами с настоятельными призывами: «на объект наложен арест…» или «необходимо явиться в суд».

Согласитесь, приятного мало.

Также обратите внимание перед заключением сделки купли-продажи, кто прописан в квартире. Если зарегистрирован только собственник, всё в порядке.

В договоре обычно присутствует фраза: «В настоящий момент в квартире зарегистрирован Иванов Иван Иванович, который обязуется сняться с регистрационного учёта в срок до…» И он обязан беспрекословно выполнить это условие.

Однако если в квартире прописаны родственники собственника или иные люди, они не подписывают договора купли-продажи, следовательно, у них не возникает обязательства освободить жильё. Вы не заставите их это сделать. И собственник не заставит. Поэтому позаботьтесь, чтобы в квартире был зарегистрирован только человек, чья подпись закрепит договор купли-продажи.

— А каковы самые непредсказуемые оказии, в которых может оказаться покупатель?

— Обязательно нужно учитывать, что до освобождения квартиры пройдёт какое-то время. Не спешите переводить средства продавцам, чей морально-этический облик вызывает опасения. Будьте уверены, что алкоголик, получивший средства, с огромной вероятностью тут же уйдёт в запой. Тогда его будет очень сложно выдворить из квартиры. Вашей законно купленной.

Однако за время пути квартира могла подрасти 

— Шесть лет назад в Брянске было больше 900 обманутых дольщиков. Тогда проблему обещали решить до конца 2015 года. Действительно удалось решить? Нет ли у ваших теперешних клиентов опасений, что они пополнят эти ряды?

— В 2004 году был принят 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», благодаря которому исчезло понятие «обманутые дольщики».

До принятия этого документа не существовало единого реестра собственников, не обязательно было регистрировать договоры по «долёвке», поэтому недобросовестные застройщики порой продавали одну и ту же квартиру одновременно нескольким лицам.

В настоящее время каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Занимается этим Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространённое название службы — Росреестр. И если квартира-»ячейка» в Росреестре занята, то второй человек не получит на неё документ.

Эта информация актуальна и для участников жилищно-строительных кооперативов, которые заплатили деньги за будущие квадратные метры и ожидают сдачи дома в эксплуатацию. Законное право претендовать на долю возникает только путём регистрации договора в Росреестре.

А вот документы, выданные кооперативом, относятся к его внутреннему документообороту. Но зачастую только они и есть у дольшиков на руках. Соглашаясь на такие «кооперативные» условия, пайщик сознательно идёт на риск. Такие сделки лучше заключать с участием юристов.

— А почему площадь квартиры отличается в договоре долевого участия и свидетельстве о праве собственности? И отличается в меньшую сторону.

— Потому что застройщик продаёт вам квартиру с учётом балкона, а владеете вы только жилыми отапливаемыми помещениями. Балконы согласно действующему строительному кодексу не входят в площадь квартир. Это законная практика. Просто не стоит обманываться насчёт этих лишних 8 квадратных метров. Особенно в случае с маленькими однокомнатными квартирами.

— Как полагаете, может ли обычный человек отличить надёжного застройщика от проблемного?

— В условиях кризиса перед покупкой квартиры не поленитесь съездить на стройку, оценить этап возведения объекта. Если это фундамент и кран рядом с ним, возможно, торопиться не стоит.

Современное законодательство строго регулирует сроки строительства, однако кризис на то и кризис: ситуация может выйти из-под контроля.

Согласитесь, гораздо легче найти деньги на доведение до ума объекта, где, как минимум, возведена коробка, смонтирована крыша, проведены коммуникации, установлены окна, чем строить дом с нуля.

Доверяйте застройщикам, которые давно работают на региональном рынке. Расспросите друзей, родственников, знакомых. Почитайте отзывы в Интернете. Компания, которая дорожит своим именем, не станет жертвовать интересами своих клиентов. Избегайте продавцов, которые предлагают сложные схемы расчёта. И, наконец, не гонитесь за дешевизной квадратного метра.

«Подарки» от прежних владельцев

— По некоторым данным, порядка 80% покупателей квартир используют кредитные механизмы для приобретения недвижимости. О чём важно помнить тем, кто совершает сделки купли-продажи с использованием заёмных средств?

— Некоторые застройщики предлагают схему, согласно которой в договоре долевого участия прописывается только часть суммы, удобная для уплаты налогов, остальное — проходит отдельным соглашением по оказанию услуг. Например, услугами по покупке квартиры. Хорошо, если вам не потребуется продавать это жильё.

Проблемы возникают в случае с продажей квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, а по новому законодательству — менее 5 лет. Продавец обязан уплатить 13% налог с разницы в сумме, которая составит, как минимум, цифру, указанную в дополнительном соглашении.

А покупателю с кредитом требуется показать полную стоимость квартиры. Придётся искать компромисс.

Неожиданный сюрприз владельцам квартиры могут преподнести её прежние хозяева. Раньше для регистрации договора купли-продажи в Росреестре требовали выписку из технического паспорта, который хранится в БТИ.

Техник БТИ, обследовав квартиру, сравнивал фактическую планировку с той, которая значится в техпаспорте дома. Затем отмечал каким-то образом расхождения.

Пока планировка не узаконена (или же не устранена), сделка была невозможна.

Теперь представим ситуацию. Ивановы изменили планировку квартиры и, не предупредив об этом, продали её за наличные Петровым. Квартира Петровых устраивала, но через некоторое время семья решила приобрести жильё побольше. Нашёлся покупатель Сидоров, который планировал взять на покупку жилплощади кредит.

Банк запросил план в БТИ, и обнаружилось, что перегородки находятся не на своих местах. Согласно Гражданскому кодексу самовольно выполненная планировка должна быть устранена за счёт владельца квартиры. И теперь Петров должен тратить деньги на то, что сделали с его квартирой Ивановы.

А если вспомнить про 80% покупателей квартир, располагающих кредитными средствами, проблема не кажется такой уж безобидной.

Тенденции рынка

— Вы общаетесь со многими людьми, желающими приобрести недвижимость. Чего желают брянцы? Каковы тенденции современного рынка недвижимости?

— Во-первых, в наше время практически нет прямых обменов. Во-вторых, как было уже сказано, большой процент покупателей недвижимости используют заёмные банковские средства. В-третьих, всё меньше людей готовы покупать квартиры, требующие капитальных вложений.

Раньше эта практика была довольно популярна: покупаешь «убитую» квартиру подешевле, делаешь хороший ремонт, экономишь средства. Теперь сэкономить не получится — слишком высока доля ремонта в цене квартиры.

Мы проводили мониторинг, в среднем цена ремонта 1 квадратного метра в Брянске начинается от 6–8 тысяч рублей. И эта сумма «вырастает» из минимального представления современного человека о комфорте: натяжные потолки, ламинат, гипсокартон, пластиковые окна.

В-четвёртых, в условиях кризиса падает спрос на жильё бизнес-класса. Востребован эконом. Самый продаваемый размер квартиры — однушка.

Из интересных рыночных тенденций стоит отметить такое предложение, как квартира с готовым ремонтом и сантехникой, а иногда даже с мебелью. И это добротный, качественный, современный ремонт. Если пару лет назад подобные услуги от брянских застройщиков были единичными, то сейчас такие квартиры есть как минимум у 4 компаний.

И ещё один полезный для города и его жителей рыночный курс — желание покупателей приобретать не только квадратные метры, но и благоустроенные дворы, спортивные площадки, подземный паркинг и т. д. А что, может быть, появятся в новых микрорайонах Брянска романтичные набережные, ботанические сады и теннисные корты… Во всяком случае, уже сегодня они красуются в красочных рекламных проспектах.

Софья Трофимова
архив Вадима Страшинского

500

Источник: http://tema32.ru/articles/2016/102/1568/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.