ПИК или ЖНК – вот в чем вопрос…

Содержание

Жилищно-накопительные кооперативы

ПИК или ЖНК - вот в чем вопрос...

Альтернативные инвестиции в недвижимость

Автор Ярослав Климов

Я, как активный читатель  ленивого блога, решил тоже поучаствовать в написании полезной информации. Речь пойдет о недвижимости. Сразу признаюсь, что вся практическая часть данной статьи проверена на «собственной шкуре», вместо рассуждений и предположений проделан огромный труд в изучении данной темы.

Каждый из нас, в той или иной мере, сталкивается с жилищным вопросом. Одним хочется обзавестись своими квадратными метрами для проживания, другим же – улучшить условия проживания или же обеспечить себе безбедную пенсию путем сдачи в аренду жилых помещений.

К сожалению, всем известно, что необходимые расходы «на жизнь» зачастую равны «средней» заработной плате. И как следствие, для накопления первоначального взноса банку необходимо потратить немало времени. А воспользовавшись программой ипотечного кредитования, человек обязуется долгие годы делать ежемесячные отчисления банку.

И в такой ситуации необходимо весьма постараться для поддержания приемлемого уровня жизни.

Я долго изучал возможности приобретения недвижимости, неоднократно просчитывал предлагаемые ипотечные программы, перечитал гигабайты информации, разговаривал с людьми, имеющими определенный опыт в сфере недвижимости (риелторы, бизнесмены, владельцы объектов).

Время было потрачено  не зря…нашёл разумную альтернативу — жилищные кооперативы! С каждым днем такие организации набирают всё большую популярность в обществе ввиду того, что такой вариант решения жилищной проблемы имеет массу плюсов в сравнении с ипотекой. К тому же здесь меньше бумажной волокиты, т.к.

кредитная история и бюджетная составляющая клиента играют меньшую роль, чем в банках.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инветпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).Основная функция организации ЖСК — строительство дома для своих пайщиков.

По завершении строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками, ЖСК, как принято, ликвидируется,  или же формируется товарищество владельцев дома, в последующем отвечающее за его управление.

С одной стороны, такое предложение смотрится весьма привлекательно: личные проекты, престижные районы застройки. Однако, как показывает практика, в этих преимуществах скрываются большие недостатки.

Те же договора долевого участия сформулированы неоднозначно, а в некоторых местах и прямо противоположными формулировками. В то же время пайщики кооператива также несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками».

  Исходя из вышесказанного, инвестировать средства в такого рода кооператив довольно рискованно.

Что это такое «жилищно-накопительный кооператив» (ЖНК)

Здесь не осуществляется строительство дома, а покупка квадратных метров для пайщиков возможна благодаря объединению накоплений членами кооператива. Сам процесс развивается так: любой гражданин, желающий стать пайщиком, по достижении 16-летнего возраста может вступить в кооператив.

Для этого необходимо внести некоторую часть стоимости жилплощади, и кооператив реализует желаемую покупку. После чего член кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду.

 В свою очередь член кооператива продолжает производить необходимые ежемесячные перечисления согласно выданному займу.

Зачастую единомышленники, желающие организовать новый кооператив, всячески избегают действия достаточно жестких норм 215-го закона. Поэтому регистрируются другие такие объединения, как ПИК (потребительский ипотечный кооператив) или КПКГ (кредитный потребительский кооператив граждан).

Реализация жилищных программ этих структур не так сильно отличается от ЖНК, а реализуется лишь дополнительное кредитование пайщиков. Однако ответственности за свои действия они несут меньше, чем  ЖНК.

 Таким образом, оценив все недостатки и преимущества перечисленных вариантов, я остановился на реализации жилищного вопроса через жилищно-накопительный кооператив.

Выбор жилищно-накопительного кооператива

Помимо общих критериев отбора существующих жилищно-накопительных кооперативов у меня были свои, очень важные параметры для выбора, т.к. на данный момент в России есть несколько действующих организаций. Этими параметрами были:

  • максимальная «открытость» и лояльность по отношению к пайщикам;
  • весь функционал кооператива регулируется только законом;
  • сотрудничество кооператива с крупнейшими банками;
  • оперативное решение различных вопросов;
  • активное и грамотное управление кооперативом, ясная перспектива;
  • наименьший первоначальный взнос из существующих в ЖНК.

В течение 3 месяцев поиска ЖНК я нашёл полностью удовлетворяющий моим критериям отбора кооператив.

Ипотека или ЖНК?

Давайте сравним наш вариант со стандартной ипотекой. Для примера воспользуемся ипотечным калькулятором Сбербанка при сумме в 2,500,000 рублей и минимальном первоначальном взносе 15%.

Рассчитываем 10 лет (120 месяцев) и 20 лет (240 месяцев). В результате расчета получаем, что необходимо внести  375,000 рублей сразу, а далее выплачивать ежемесячно по 38,068 рублей (10 лет) либо по 30,635 рублей (20 лет).

 Переплата по ипотеке составит 2,068,228р. или 4,852,432р. соответственно.

Теперь посчитаем, что получается при покупке недвижимости через жилищно-накопительный кооператив. Вступительный взнос* + членский взнос + паевой взнос. Получаем примерно 100000 рублей, что значительно меньше.

*  вступительный взнос платится только один раз при вступлении в кооператив. Внесённые средства идут на оплату деятельности кооператива, в т.ч. на заработную плату юристов, бухгалтеров и других кадровых работников. В эту же сумму входит оплата всех процессов, связанных с сопровождением документооборота при покупке недвижимости для своих пайщиков. Измеряется в МРОТ.

Исходя из расчета ежемесячного внесения средств, накапливаем 35% от стоимости квартиры за 23 месяца (875000 рублей), берём в размере 1625000рублей заем от ЖНК под 3% годовых и считаем (3% начисляются ежегодно на оставшийся заем):

  • 1 год 505566 рублей (38.068×12+3%)
  • 2 год 491861 рублей (38.068×12+3%)
  • 3 год 478157 рублей (38.068×12+3%)
  • 4 год 262192 рублей (38.068×7+3%)

Таким образом, мы полностью расплачиваемся с ЖНК за 3 года и 7 месяцев, а вместе с периодом накопления в 23 месяца (если не внесли сразу 35% от стоимости) обзаводимся своей собственной квартирой.

Сухие факты:Ипотечная программа 10-ти лет заменяется кооперативными условиями на 5 лет, а в сравнении с ипотекой на 20 лет, расплачиваемся с квартирой в несколько раз быстрее и оставляем внушительную сумму на ремонт. При этом все переживания этих лет меняем на спокойствие с деньгами на всякий случай.

В кооперативе мы легко приобретаем желаемую недвижимость. К тому же сумму ежемесячного платежа можно уменьшить за счет увеличения срока займа. С учетом сегодняшней инфляции и условий кредитования населения выбор очевиден. Вот так 15 минут несложных расчетов экономят 10-15 лет жизни, которые не нужно работать на банкиров.

Преимущества жилищно-накопительного кооператива

  1. Выгодные условия для пайщиков. Это и личный график внесения средств, и индивидуальное решение по годовому проценту на полученные деньги. Процентная ставка варьируется от 2 до 6% годовых. Этот вопрос решается лично, в зависимости от социальной группы пайщика. Как я уже говорил, лично для меня 3% годовых (гражданин РФ до 35 лет).

  2. В деятельности кооператива используются только прозрачные и «белые» схемы для работы на рынке. При желании, любой человек получает свободный доступ к информации и документам организации, касающимся проводимой деятельности.
  1. Для работы с клиентами используются счета, открытые в ОАО «Сбербанк России».

    Передвижение денег возможно только для покупки недвижимости. Расходование паевого фонда кооператива контролируется налоговой службой.

  1. Освобождение пайщика от всевозможных регулярных платежей по налогам на недвижимость.

  2. Руководство кооператива на административном уровне продвигает предложение о поддержке молодых семей в приобретении жилья со стороны государства. А также постоянно участвует в различных общественных мероприятиях, что способствует развитию и расширению кооператива.

  1. Большой диапазон выбора недвижимости: новые квартиры, вторичка, дома, коттеджи, коммерческая недвижимость и т.д. Также работают с земельными участками. Количество приобретаемых объектов не ограничено.
  1. Денежная масса поступает в кооператив от периодических выплат полученных займов, а также частичного взноса на недвижимость.

      Другими словами, приток денег на покупку жилья для очередного пайщика будет всегда, вне зависимости от появления в кооперативе новых людей.

  1. Мобильность. Ввиду относительно небольшого возраста выбранного мною кооператива, все вопросы решаются в кратчайшие сроки. Как известно, численность кооператива ограничена в пять тысячах человек.

    В момент моей регистрации как пайщика в кооперативе насчитывалось не больше 350 человек.

  1. Опять же ввиду наличия немногочисленности пайщиков сроки получения займа после вступления в него — гораздо меньше, чем в более крупных кооперативах.

    Ну а если вступят сразу несколько знакомых между собой людей, то «вскладчину» одному из них сразу же можно приобрести квартиру. Некоторые пайщики сформировали свой участок от кооператива, что позволяет решать вопросы в узком кругу людей, в т.ч. вопросы очередности приобретения недвижимости.

Уверен, все инвесторы, задаются вопросом: а может ли кооператив просто взять и закрыться? Вот этот вопрос я как раз и изучал большую часть времени. Сделанный вывод: ликвидация невозможна! По закону кооператив может закрыться, только если все члены ЖНК выйдут из кооператива. Если хотя бы один (Вы) будет против, то ЖНК не может быть закрыт или реорганизован. Если хотя бы один пайщик будет против реорганизации (или ликвидации), она не состоится.

Недостатки жилищно-накопительного кооператива

  1. Относительно большой первоначальный взнос. Необходимо накопить 35% от стоимости квартиры для получения займа. Это больше, чем в варианте с ипотекой, но меньше, чем в остальных более-менее серьёзных ЖНК.

  2. На момент написания статьи кооператив активно работает с недвижимостью и землями Москвы, МО, Санкт-Петербурга, Краснодара, Кипра. Но как и любая другая развивающаяся перспективная организация, постоянно расширяет зоны деятельности.

    Также, при желании можно приобрести недвижимость и в других населенных пунктах. В таком случае решается все индивидуально.

  3. До момента полной выплаты заемных средств недвижимость находится на балансе кооператива. При ипотеке квартира сразу становится вашей, но вы подписываете договор залога с банком.

    Однако преимущество ипотеки, активно навязываемое банками является иллюзией. В случае невозможности дальнейшей платежеспособности клиента банк на деле докажет, кому принадлежит собственность.

Например, что сделали бы в банке, если клиент, имеющий ипотеку, потерял бы возможность выплачивать ежемесячный кредит по состоянию здоровья? Отобрали бы квартиру, а деньги — даже если бы уже было бы выплачено больше половины стоимости — никто не вернул бы «собственнику».

Что сделали бы в кооперативе?  Подняли бы вопрос на общем собрании пайщиков и обсудили бы такие варианты:

а) Увеличить рассрочку, тем самым уменьшив размер ежемесячных платежей;

б) Снизить ставку по остатку долга;

в ) При желании человека, можно предложить ему купить квартиру поменьше и подешевле — чтобы еще облегчить долг.

В любом случае, нашли бы компромисс, который устроил бы обе стороны.

 Думаю, не стоит перечислять, какими государственными ведомствами и структурами контролируется деятельность кооператива, эту информацию легко можно найти самостоятельно; лишь для общей информации отмечу, что все операции по передвижению денежных средств очень жёстко контролируются как государством, так и налоговой инспекцией вместе с ЦБ РФ.

Источник: https://smfanton.ru/sotrudnichestvo/gilishno-nakopitelnie-kooperativ.html

Квартира через жилищный накопительный кооператив

ПИК или ЖНК - вот в чем вопрос...

С появлением разнообразных ипотечных программ, вариант приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК) незаслуженно отошел на второй план. Но все же его стоит рассматривать в определенных случаях, он, как и другие возможности обзавестись собственной квартирой, имеет свои плюсы и минусы.

Особенности ЖНК

ЖНК – это организация некоммерческая, обеспечивающая сбор паевых взносов для покупки жилья. Регулируется деятельность такого кооператива Федеральным законом:

Чтобы вступить в накопительный кооператив достаточно паспорта. Здесь от участника не требуется идеальной кредитной истории, официального трудоустройства и большого пакета документов для рассмотрения. Главное вносить ежемесячные паевые взносы, размер которых оговаривается заранее. Всеми накоплениями пайщиков распоряжается кооператив, из них оплачивается:

  1. Строительство;
  2. Ремонт;
  3. Страхование;
  4. ;
  5. Коммунальные услуги;
  6. Погашение займов;
  7. Уплата налогов.

Когда более половины стоимости квартиры будет оплачена вложенными средствами и окончится оговоренный период накоплений, участник кооператива получает из общей кассы деньги на покупку своего жилья. Оставшаяся половина стоимости квартиры оплачивается в течение 10-15 лет.

Основной особенностью (и отличием от ипотеки) в этом случае будет то, что пока участник кооператива не выплатит полную стоимость своего жилья, оно остается в собственности ЖНК.

Вариант оформления ипотеки более привлекателен за счет того, что квартира сразу переходит в собственность заемщика, накладывается только обременение. Чтобы при этом не случилось с банком, проблем у собственника квартиры, пусть и в залоге, не будет. Произойдет только лишь смена кредитора.

Жилищный кооператив – более рисковый вариант, так как является предприятием, пусть и некоммерческим, которое сложнее поддается контролю со стороны государства.

В случае экономического кризиса, заемщик, оформивший ипотеку, выигрывает: весь длительный срок ипотечного займа действуют условия кредитного договора, взимается фиксированный ежемесячный платеж, который на фоне растущих цен и обесценения денег, кажется уже относительно небольшим. А для участника жилищного кооператива все не так радужно – взносы могу вырасти на треть, кооперативы самостоятельно рассчитывают необходимый размер паевых взносов, которые должны компенсировать затраты ЖНК.

Преимущества и недостатки ЖНК

Плюсы жилищного кооператива в минимальном единовременном взносе (15 000 — 20 000 рублей против 20% от стоимости жилья при ипотеке), отсутствии необходимости собирать справки и предоставлять большой пакет документов, низкие проценты (5-7% годовых), по сути, покупка квартиры практически в длительную рассрочку.

Но чтобы застраховать себя от сильного роста паевых взносов потребуется детально изучить пункт договора, касающийся индексации. Размер индексации не ограничивается законодательно, поэтому из-за длительности схемы приобретения квартиры, лучше настоять на разумных рамках.

К рискам, связанным с участием в жилищном кооперативе можно отнести:

  1. Риск исключения из кооператива на общем собрании
  2. Убытки в пределах паенакоплений, связанные с деятельностью кооператива
  3. Наличие платежей, которые не будут учтены в стоимости будущей квартиры: вступительный взнос, членские взносы
  4. Возможность банкротства кооператива до окончательной выплаты всех взносов и перехода права собственности на квартиру к пайщику
  5. При досрочном выходе из кооператива длительный возврат первоначального взноса, возможно наложение неустойки за несоблюдение условий договора

Несмотря на все риски, жилищные кооперативы достаточно надежны, контроль над соблюдением ЖНК осуществляется ЦБ РФ. К тому же, риск можно считать оправданным за счет того, что ставка в два раза ниже, чем по ипотеке, но это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации: низком уровне инфляции, низких темпах просто цен на недвижимое имущество.

Накопительный кооператив выигрывает в отдельных деталях не только перед оформлением ипотечного кредита, но и перед жилищным строительным кооперативом, так как не имеет риска, связанного с «недостроем».

Если ЖСК возводит или реконструирует дом для пайщиков, то пайщики ЖНК имеют дело уже с готовой недвижимостью. (см.

статью «Что лучше: ипотека в банке или рассрочка у застройщика напрямую?«)

Насколько выгодно быть членом ЖНК?

Пример: Допустим стоимость квартиры 5 000 000 рублей, если оформить ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых, с первоначальным взносом 1 000 000 рублей, получим переплату в 6 888 156 рублей.

Допустим в ЖНК первоначальный взнос (который копится постепенно) составит 35% от стоимости квартиры, то есть 1 750 000 рублей, оставшаяся сумма выплачивается постепенно при ставке в 5% годовых, получаем переплату в 886 819 рублей.

Даже если помнить, что расчет очень грубый, и не учитывает вступительных и членских кооперативных взносов (несколько десятков тысяч рублей), некоторых особенностей начисления процентов, переплата все равно будет в разы меньше, чем по ипотечному кредиту.

Очевидно, что ЖНК позволяет на значительно более выгодных условиях обзавестись жильем, по сравнению с более дорогим ипотечным кредитом.

ЖНК, как организация некоммерческая, нацелен ни на получение прибыли, а на финансовую взаимную выгоду пайщиков, удовлетворение их потребности в приобретении жилья. Не требуются справки, гарантии и поручительства.

При определенных обстоятельствах (неофициальное трудоустройство, негативная кредитная история) участие в ЖНК – практически единственный способ обзавестись собственной недвижимостью.

Пайщику остается быть готовым к тому, что первые пару лет как минимум нельзя будет вселиться в приобретаемую через ЖНК квартиру и жилье станет собственностью только после выплаты всех паев.

Так же отсутствует страхование рисков, характерное для банковских кредитов, что для некоторых будет даже плюсом, так как не будет «тринадцатого платежа» по ипотеке.

Если все это приемлемо, то стоит отдать предпочтение именно жилищному накопительному кооперативу.

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/kvartira-cherez-zhilishhnyj-nakopitelnyj-kooperativ

Что выбрать: ипотеку или ЖНК?

ПИК или ЖНК - вот в чем вопрос...

Ипотечное кредитование и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – совершенно разные по своей сути способы решения жилищного вопроса.

Однако, не смотря на все свои особенности и специфику, сегодня обе схемы успешно уживаются на пермском рынке недвижимости, предоставляя потребителю право выбора.

Чем же отличается ипотека от ЖНК? В каких случаях выгоднее взять ипотечный кредит, а в каких стать пайщиком ЖНК? Подробнее об этом в х специалистов.

ЖНК или ипотека: выбор за потребителем

Комментирует Надежда Пантелеева, директор компании «Ипотека.RU», профессиональный юрист:

– В последнее время все более популярной становится покупка жилья в кредита. В то же самое время не ослабевает интерес граждан и к участию в жилищно-накопительных кооперативах. Что между ними общего и в чем их различие? Каковы плюсы и минусы? Прежде всего, можно сказать, что и тот и другой вариант покупки предусматривает рассрочку платежа.

В случае покупки квартиры с использованием ипотечного кредита, во-первых, квартира сразу становится собственностью заемщика. Во-вторых, кредит предоставляется на срок до 30 лет. При этом сумма кредита ограничивается только платежеспособностью заемщика.

В-третьих, большим плюсом является то, что заемщик имеет возможность выбирать себе квартиру самостоятельно, руководствуясь текущей рыночной ценой квартиры и предложением к продаже. В-четвертых, благодаря длительности рассрочки платежа по ипотечному кредиту сумма ежемесячных выплат достаточно приемлемая.

И еще один немаловажный аспект покупки недвижимости с использованием ипотечного кредитования: в настоящее время существуют ипотечные программы без первоначального взноса, что разительно отличает покупку по «ипотеке» от ЖНК, там без первоначального взноса не обойтись.

Неудобство вызывают документы, которые заемщик должен предоставить в кредитную организацию для получения одобрения на ипотечный кредит.

Если учесть, что с ростом ипотечного кредитования банки стали лояльней относиться к предоставляемым документам и в редких случаях требуют справку о доходах по форме 2-НДФЛ, вся процедура покупки квартиры с использованием ипотечного кредита перестала быть труднодоступной.Конечно, в случае с ЖНК ситуация совершенно иная.

Во-первых, граждане заключают договор паенакопления с кооперативом на предложенный им вариант квартиры и выплачивают паевой взнос. Во-вторых, никаких документов кроме паспортов иметь для заключения договора паенакопления не нужно. В-третьих, гражданин становится собственником квартиры только после полной выплаты пая.

В-четвертых, пай также как и в случае ипотечного кредитования выплачивается с процентами. В-пятых, срок выплаты пая ограничен, поэтому ежемесячный паевой взнос значительно выше, чем выплаты по тому же ипотечному кредиту.Еще один момент, на который необходимо обратить внимание.

В случае расторжения кредитного договора (объект недвижимости приобретен с использованием ипотечного кредита) реализация недвижимого имущества производится по рыночной цене и после вычета всех расходов остаток суммы выплачивается заемщику. При расторжении договора паенакопления возврату подлежит только сумма выплаченного пая без учета реальной рыночной цены объекта недвижимости. ЖНК хорош для тех, у кого достаточно высокие доходы и отсутствует возможность подтвердить эти доходы, либо нет возможности собрать пакет документов для получения ипотечного кредита. В таком случае ЖНК можно считать относительной альтернативой ипотечному кредитованию на приобретение жилья.

Жилищно-накопительная альтернатива

Комментирует Юлия Решетникова, заместитель директора жилищного накопительного кооператива «Мой дом»:

 – Принципиальные различия кооперативной системы от банковской заключаются в следующем: во-первых, кооператив не предоставляет сразу всю сумму, необходимую для покупки квартиры а, согласно договору, добавляет к накоплениям пайщика оговоренную часть (как правило, 50-70%).

Во-вторых, для вступления в ЖНК не требуется справок и поручителей, нет ограничений по возрасту, достаточно предъявить только паспорт. И, в-третьих, минимальный процент, под который выплачивается долг, составляет в ЖНК всего 3% годовых. Банковской ипотекой могут воспользоваться граждане, которые имеют необходимые документы и желание срочной покупки.

Услугами ЖНК пользуются люди, которые не спешат с покупкой жилья или испытывают затруднения в получении кредита, ведь кредитные учреждения ставят ряд условий, таких как предъявление различных справок, наличие поручителей с достаточно высоким уровнем дохода и прочее.Ипотекой могут воспользоваться граждане с высокими доходами, а ЖНК привлекателен для среднего класса.

Тем не менее, в обоих случаях клиенту необходим стабильный доход, так как выплатить стоимость жилья придется в полном объеме. Вот только количество затрат на погашение долга существенно отличается. На погашение процентов и на прочие выплаты за одинаковый по сумме и сроку выплаты кредит клиент банка затратит сумму в четыре раза больше чем в ЖНК.

Например, затраты на кредит в один миллион рублей на десять лет составят при ипотеке приблизительно 800 тысяч рублей, а в ЖНК – 200 тысяч рублей. Эта ежемесячная разница в пять тысяч рублей равна средней зарплате одного из молодых супругов и больше одной пенсии. По накопительной схеме чаще всего родители помогают взрослеющим детям приобрести их первое жилье.

Ежемесячно они откладывают накопительные паевые взносы в ЖНК, в это время дети учатся, служат в армии, женятся. После того как молодые встанут на ноги, обязанности по погашению долга за квартиру родители передают им. Другая группа потребителей услуг ЖНК желает приобрести жилье в рассрочку как можно быстрее, соглашаясь на выплату процентов даже выше банковских.

Как правило, это молодые люди, арендующие жилье. Часто они даже не могут реализовать сертификаты, предоставленные им как молодым семьям. Время покупки жилья ограничено, а банки отказывают в кредите из-за низких доходов и несовершеннолетних детей.

Кооператив предоставляет возможность использовать заемные средства граждан, не членов кооператива, заплатив им проценты выше банковских. Еще один важный момент. Чем дольше пайщик ЖНК накапливает свои сбережения, и чем меньше проценты на них начисляются, тем на более выгодных условиях ему будет предоставлена ссуда.

Ведь в отличие от банка, где в кредите могут отказать без объяснения причин, ЖНК обязан предоставить ссуду своему пайщику. Таким образом, в ЖНК выгодно накапливать деньги, а затем пользоваться ссудой под низкий процент для покупки жилья.

Рост цен на жилье и высокая арендная плата делают приобретение жилья с выплатой высоких процентов выгодным и быстрым решением жилищного вопроса.Следует сказать, что предоставляемый материнский капитал – сертификат в 250 тысяч рублей, очень удобно реализовать именно с ЖНК. Ведь минимальные накопительные взносы в ЖНК «Мой дом» составляют всего 500 рублей в месяц.

Даже для семьи с двумя детьми эта сумма не обременительна. Зато она гарантирует реализацию сертификата, тогда как с ипотекой молодая семья шансов почти не имеет. Ведь не секрет, что наличие детей увеличивает вероятность отказа в ипотеке.Кроме того, ЖНК в отличие от ипотеки имеет больше инвестиционных возможностей.

Клиент ЖНК может приобрести квартиру в строящемся доме по самой низкой цене. Ипотечный кредит на строительство новой квартиры будет предоставлен, скорее всего, уже по цене близкой к ценам на вторичное жилье. ЖНК может профинансировать строительство коттеджа, обмен квартиры на дом с этапа подбора земельного участка  до оформления собственности на построенную недвижимость.

Улучшение жилищных условий, переезд из деревни в город – все возможно с ЖНК. Иллюзионным плюсом при приобретении жилья с использованием банковского или ипотечного кредита является то, что недвижимость сразу же становится собственностью клиента, в случае участия в кооперативе, имущество переходит в собственность только при полной выплате суммы предоставляемого кредита. Иллюзия данной схемы заключается в том, что в случае прекращения выплат по кредиту клиентом по различным причинам во всех случаях недвижимость продается и, невыплаченная сумма кредита переходит в собственность кредитора.

Справка

ЖНК (Жилищный Накопительный кооператив) – некоммерческое объединение граждан, которые организуют «общий котел» для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья.

Ипотека – долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

Источник: https://metrosphera.ru/press/publications/chto_vybrat_ipoteku_ili_zhnk

Что такое ипотечный кооператив и как оформляется ипотека в ЖСК

ПИК или ЖНК - вот в чем вопрос...

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей.

Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья.

Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека.

  Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма.

Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.

), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет.

Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон.

Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

  1. Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги.

Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья.

Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

  1. Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

  1. Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

  1. Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

  1. Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

  1. Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

  1. Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год.

Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться.

Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

  1. Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых много шире классического ЖСК.

Это порождает множество случаев, когда образованные в виде кооперативов объединения утверждают не регулируемый законом Устав, заключают с пайщиками незаконные договоры, то есть занимаются по своей сути незаконной деятельностью.

Заключаемые ими договоры имеют крайне выгодный подтекст для руководства кооператива и, наоборот, невыгодный для самих пайщиков. Крайне много сложностей возникает у юристов при попытке доказать правоту участника ПИК.

  1. Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

  1. Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив — не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет.

Попросту не останется денег для исполнения обязательств. 215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников. Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

  • Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
  • Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
  • Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

По всем сложным моментам вам всегда готов подсказать наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию у нас на сайте.

Источник: https://ipotekaved.ru/alternativa/ipotechnyj-kooperativ.html

Квартиры в жилищных кооперативах

ПИК или ЖНК - вот в чем вопрос...
Последнее обновление: 15.08.2018

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создаются с подачи Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом – в конце статьи).

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.

1 ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками.

Члены ЖСКдействуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСКтолько после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК).

Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком).

А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСКдоговор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСКне является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е.

как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК(пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е.

должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСКне обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от «двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать здесь.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм.

Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу.

В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (ФЗ-215 от 30.12.

2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР).

Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива.

Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см.

ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е.

по Договору долевого участия).

Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от покупки квартиры в ипотеку).

Схемы покупки новостроек через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/kvartiry-v-zhilishhnyx-kooperativax/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.